不動産を譲渡した際は、所得税・住民税を支払う必要があります。これは、会社員でも毎月納税している所得税・住民税とは別に、不動産を譲渡して儲かった分（譲渡所得）に対する税金を別途申告して納税するものです（「申告分離課税」といいます）。
譲渡所得税・住民税の計算は以下の計算式になります。
譲渡所得税・住民税 ＝譲渡所得 × 所得税率・住民税率※
※ 短期の場合：39.63%（所得税率・住民税率の合算）
長期の場合：20.315%（所得税率・住民税率の合算）
短期・長期の区分は「土地・建物等を取得した日の翌日から、譲渡した年の1月1日における所有期間が5年を超えるか否か」で決まります・・・が、意味が分かりづらいですよね。
「取得してからお正月を6回迎えたら「長期」5回以下なら「短期」と覚えましょう。
ところで、「儲かった分」を指す「譲渡所得」はどうやって計算するのでしょうか。また、税率が高いように見えますが、どれほど税引き後の手残りがあるのでしょうか。
今回は、
1．譲渡所得の計算 と、
2．譲渡所得が高額になってしまう場合の例示（購入価格が不明な場合）
3．購入価格が不明な場合の対策
について考察したいと思います。
1. 譲渡所得
譲渡所得は以下の計算式になります。
譲渡所得 ＝ 売却価格（譲渡価格）－ 取得費 － 譲渡費用
(１) 売却価格（譲渡価格）
売買契約書に記載されている金額となります。なお、土地と建物を同時に譲渡した際に、売買契約書に土地・建物の内訳が記載されていない場合、「合理的に按分」することが求められますが、この方法に言及すると長くなりますので今回は割愛します。
(２) 取得費
取得費は購入代金と、購入の際に必要になったその他の費用で構成されます。
一方、建物の減価償却費は取得費から差し引かれ、譲渡所得の増額要因となります（取得費＝購入価格＋購入時の諸費用－減価償却費）
購入の際に必要になったその他の費用は、以下のようなものが例示されます。
【取得費の例示】
① （購入時の）仲介手数料
② 売買契約書に貼付した収入印紙代
③ 司法書士費用、登録免許税
④ 不動産取得税
(３) 譲渡費用
譲渡費用は不動産を売却するために支出した費用であり、以下のようなものが例示されます。
【譲渡費用の例示】
① 売却時の仲介手数料
② 売買契約書に貼付した収入印紙代（印紙税）
③ 境界確定費用 ほか
2. 譲渡所得が高額になってしまうケース
これまで、譲渡所得は、譲渡価格－取得費（購入価格含む）－譲渡費用で算出されることを説明しました。例えば、譲渡価格が1億円、購入価格7000万円、その他取得費が500万円、譲渡費用が500万円であれば、譲渡所得は2,000万円
（1億円－7500万円－500万円）となります。そして譲渡所得税は
長期譲渡の場合、406万3000円（2,000万円×20.315%）
短期譲渡の場合、792万6000円（2,000万円×39.63%）
となります。
1億円で売却できても、仲介手数料や境界確定費用を支払い、さらに約800万円または約400万円は税金として支払うことになります。売却する不動産が居住用の不動産で一定の要件を満たした場合は、各種特別控除の適用があり、（当社は各要件を確認のうえ、適用できる制度をご紹介しております）所得税・住民税がかからないケースもあります。
ところで、売却する不動産を、相続や贈与によって取得している場合、被相続人（亡くなった人）や贈与者がその不動産を買い入れたときの購入代金となりますが、その際、被相続人や贈与者が購入した際の売買契約書が残っておらず、取得費が不明なケースがあります。そのような場合、一般的には5%ルール※（概算取得費として売却代金の5%を取得費とするルー）というものに基づいて計算することがあります。しかし、この場合、残りの95%から譲渡費用を控除した額が譲渡所得になるので、譲渡所得税・住民税はとんでもない金額になります。
【譲渡価格1億円、購入価格不明、その他取得費不明、譲渡費用500万円のケース】
長期譲渡の場合、1828万3500円【1億円×（100%-5%）－500万円）×20.315%）
短期譲渡の場合、3566万7000円【1億円×（100%-5%）－500万円）×39.63%）
3. 購入価格（取得費）が不明な場合の対策
(１) 間接的に購入価格（取得費）を立証する資料
購入価格が不明な場合、譲渡所得税・住民税がとんでもない金額にならないようにするためには、次のような資料を探し、間接的に購入価格を立証することをお勧めします。
【購入価格（取得費）を間接的に立証する資料】
① 過去の（購入時の）銀行との金銭消費貸借契約書
② 過去の（購入時の）銀行通帳の振込金額
③ 登記事項証明書（「乙区」という欄に借入金額の記載あり）
④ 過去の（購入時の）物件概要書・広告チラシなど
⑤ 仲介会社の決済時の精算金額の案内
⑥ 当時の売買関係者へのヒアリング
(２) 当社サービス（間接的に購入価格（取得費）を立証する資料が探せない場合）
（1）の間接資料も見当たらない場合、いよいよ5%ルールによるとんでもない金額の譲渡所得税・住民税の足音が聞こえてきます。しかし、その場合、弊社では、不動産取得費を意見書にて証明するサービスをご提供しております。（事業内容 | 西武不動産鑑定 株式会社）
以下の要件を満たす場合は当社の証明サービスを利用できる可能性がありますので、その場合にはご連絡ください。
【不動産取得費証明サービスの着手可能要件】
① 取得に当たり、税務上の特例を利用していないこと
② 昭和50年以降に取得した不動産であること
③ 売買契約書等が存在しないこと
④ 不動産の購入先が身内や知人などの関係者でない第三者売買であること
初回面談は無料ですので、不動産取得費証明サービスのお問い合わせにつきましては、右カッコ内のお問い合わせフォームのリンク（お問い合わせ | 西武不動産鑑定 株式会社）または お電話 03-4500-6270 にてご連絡ください。
以 上