父から相続した不動産を、例えば長男・次男・長女の三人名義で所有するケースがあります。
このような複数人の名義で不動産を所有することを共有といいます。
父は相続の際、財産の大部分が不動産である場合、三人に公平に財産を残そうとして不動産を共有にするわけですが、この共有状態は大きな問題を含んでいます。
今回は、不動産共有がどのような問題を含んでおり、どのような解消方法があるのかを考察します。
1. 不動産共有の問題点
(１) 売却・有効活用・担保提供にあたっては、原則として共有者全員の同意が必要
不動産が三人名義ですので、売却や賃貸、そして銀行にお金を借りる際の担保として提供する際にも全員の同意が必要になります。
民法では、不動産の売却、増改築または担保提供することを「変更行為」、賃貸することを「管理行為」と定義しています。
変更行為については、民法で共有者全員の同意が必要と定められています（ただし、外壁・屋根の修繕などは「軽微な変更）として共有者の過半の同意ですみます」。
管理行為については共有者の過半の同意が必要と定められています。
(２) 維持管理や入出金管理・配分で揉め事に発展するケースあり
例えば共有名義でアパートを賃貸経営する場合、管理を管理会社に委託していても、管理会社と情報伝達したうえで管理に関する意思決定を行い、毎月の振込家賃を他の共有者に送金するなどの事務処理が発生します。
大抵の場合、共有者の一人がその役割を担うことになりますが、賃料の受取額が均等だと、事務に係る労力負担に対する対価が不公平という感情が生じ、揉め事に発展してしまいます。
(３) 代替わりする都度、共有者が増加（互いに知らない人同士での共有）し、日頃交流の少ない近親者と共同での所有・管理することとなる。
元々兄弟で共有していたアパートが、相続による代替わりにより、従妹で共有するケースもあります。幼いころ、利害関係が無い時には、たまに会って仲良く遊んでいたとしても、年月が経過し、置かれている状況も異なる中で、遠方に居住する従妹と綿密に連絡を取って不動産を管理運営する作業はお互いに大きな負担が生じます。また、さらに代替わりすると二従妹で管理運営するなど、もはや意思決定は不可能になります。
(４) 共有者から持分割合に基づいた分割請求を受ける可能性あり
民法第258条では、共有者で協議が整わないときには、共有物の分割を裁判所に請求できる旨規定されています。例えば、建物がない駐車場を共有していたときなど、土地を物理的に分割することになるのですが、その結果、面積が小さくなり、全体としての価値が減少してしまうことがあります。
(５) 仲違いした共有者に、持分を意図しない第三者に売却される可能性あり
各共有者は、自分の共有持分だけを第三者に譲渡できるため、自分の知らない間に共有者が変わっていることもあり得ます。例えば、これまで説明したような不動産の共有を巡って、兄弟間で仲違いしてしまった場合に、弟が自分の共有持分を勝手に不動産屋や怖い人に売却することも可能です。そうすると、兄は意図せず、不動産屋または怖い人と共有状態になってしまいます。
(６) 相続税納税の際、共有者単独では物納不可
相続が発生した際、納税余力がないことを税務署に説明できる場合には、現金納付ではなく、相続財産を物納することを検討する方もいらっしゃいます。しかし、不動産を物納する場合にはいくつかの要件があり、共有状態にある不動産は物納することはできません。
2. 不動産共有の解消方法
不動産共有の解消方法は大きく分けて三パターンあります。
(１) 共同売却
共有者が不動産全体を共同売却する方法です。
完全所有権として全体を売却しますので、不動産の価値を最大限引き出した売却価格となることが期待できます。共同売却のためには、共有者全員が売却に必要な費用や手間を認識し、売却代金の分配手続きや事務も誰かが代表として行います。
(２) 持分買取
ある共有者が他の共有者の持分を買取る方法です。ある共有者は不動産全体の完全所有権となり、他の共有者は売却代金を得ることになります。
持分買取では、高く売りたい共有者 と 安く買いたい共有者間の利益相反関係になってしまいますので、この場合は、不動産鑑定評価にて売却金額を決めることを推奨します。なお、売却価格が折り合わず、裁判所の調停委員に意見を求めると、不動産鑑定評価書の取得を斡旋されることとなります。
(３) 等価交換
土地共有者が建築費を負担することなく、デベロッパーやゼネコンが建築費を負担し、マンションや店舗、事務所等（以下「等価交換建物」と記載）を建築する方法です。デベロッパー等が等価交換建物を建築したあとは、各共有者とデベロッパーはそれぞれ居室を区分所有することになります（共有者は、土地に建築された等価交換建物の一部をデベロッパー等に提供し、建築費の代わりとします）。
等価交換を行う際は、事業者の選定や等価交換建物のスペック、収受することとなる区分所有部分の妥当性、デベロッパー等に渡す等価交換建物（一部）の価値の評価などを確認するアドバイザーが必要になります。
なお、等価交換が可能なエリアは基本的には都心部となります。ご自身が所有する土地が等価交換可能なエリアに属するかどうかは当社にご質問下さい。
(４) 持分売却
他の共有者と合意形成ができないまま換金が必要になった場合、自分の共有持分（例えば1/2）を売却することも可能です。
持分売却は他の共有者の通知や承諾は不要ですが、可能であれば相手方にその旨伝えることが望ましいといえます。
3. 当社サービス
当社では（1）共同売却、（2）持分買取、（3）等価交換、（4）持分売却の全ての解消方法を提供可能です。他の共有者への交渉も同席させて頂き、合理的な解決方法をご説明させて頂きます。
初回面談は無料ですので、共有問題にお悩みの方は当社（お問い合わせ | 西武不動産鑑定 株式会社または電話03-4500-6270）にご連絡ください。
以 上
