SERVICE事業内容
相続・事業承継マネジメント
当社の相続・事業承継マネジメントでは、相続財産の現状分析を行い、提携税理士と納税額や経済合理的な分割案を定量的に分析したうえで、最後はお客様に「思い」を重視して頂き、定性的にご判断頂きます。
相続税評価・納税額のマネジメント
お客様の相続財産の現状分析を行い、納税額のシミュレーションを行います。
その上で、定量的な分析として経済合理的な有効利用案や遺産分割案をご提示します。
遺産分割のマネジメント
上記定量分析を行ったうえで、ご家族やご親族、事業会社の事業承継などの視点を踏まえ、お客様の「思い」を反映した定性的な分割案をマネジメントします。
相続財産のマネジメント
承継された不動産の有効活用や換価を支援します。また、資産管理会社で不動産賃貸経営を行っている場合の、資産管理会社の譲渡（不動産M&A）や、親族間の株式持分の調整・交渉も対応します。
権利関係のマネジメント
当社の権利関係マネジメントサービスは、複雑な権利関係を抱える不動産において、権利者間の調整と交渉を通じて、最適な解決策を提供します。
特に借地や底地（貸地）および共有不動産の権利調整において、経済的合理性を追求し、権利者間の合意形成に最善を尽くします。
借地・底地（貸地）の権利調整
借地権者と底地権者との間で、権利の完全所有権化を目指します。具体的には、以下の方法を用いて解決を図ります。
- 借地・底地の同時売却
- 権利の単独売却（相手方との交渉が難しい場合）
- 一旦併合し、借地権・底地の価値に応じて土地を分割。分割した土地を各自単独所有。
共有物件の権利調整
共有者間での権利調整を行い、最適な所有形態を確立します。具体的には、以下の方法を提案します。
- 完全所有権化（共有者の一人が他の共有者の権利を買取り）
- 持分の同時売却
- 共有持分の単独売却
- 不動産の分割による単独所有権化
隣地からの売買交渉の検証
- 隣地から土地を売却して欲しい旨の交渉があった場合の売買金額の検証
- 不動産の分割による単独所有権化
有効活用の検証
当社の有効活用検証サービスでは、老朽化不動産・低利用不動産について保有不動産の利用度、流動性に応じた四象限分析を行い、ご依頼者様の状況に応じた最適解を提案します。また、法人のご依頼者様には、CRE戦略として財政状態・経営成績の向上、キャッシュポジション確保などの観点から企業価値の最大化に資する不動産の活用方法を提案します。
老朽化不動産・低利用不動産の有効活用検証
四象限分析により保有不動産の利用度、流動性に応じてご依頼者様の状況に応じた最適解を提案。
低利用状態にある不動産を、収益を生み出す不動産として活用する方策の検証。
老朽化自社オフィスの建替え·等価交換·築浅物件との交換取引の検証。
CRE戦略の立案
- 財政状態・経営成績の向上、キャッシュポジション確保の観点からの企業価値の最大化に資する不動産の活用方法の提案
- 働き方改革としての分散オフィス集約化によるコスト削減、オフィス環境の改善、コミュニケーションの向上等。
- 収益力が低下している不動産についての、賃貸継続の経済効果と換価処分時の経済効果の比較
不動産鑑定・価格調査
減損会計・M＆A・担保価値算定・不動産証券化など、会計やファイナンスのための鑑定評価等のほか、税務上の証明資料としての鑑定評価等を行います。また、譲渡所得税計算時の「取得費」が不明である場合の「意見書」を作成する「不動産取得費証明サービス」もご対応します。
お見積りはお打合せのうえご提示させて頂きます。お見積りがご予算と合わない場合はその時点でキャンセル頂いて結構です。
不動産鑑定評価·価格調査をご依頼頂いたお客様に後日仲介等をご依頼頂き、仲介等報酬が最低基準額(税込100万円)を超えた場合、不動産鑑定評価報酬·価格調査報酬は還付(返金)致します。
不動産鑑定評価のご依頼目的の例
担保評価（工場財団含む）
親族間売買における時価評価
相続・遺産分割時の時価評価
事業承継・現物出資時の時価評価
税務上の証明に関する時価評価
賃貸等不動産の時価開示
減損会計
M＆A時の時価評価
会社更生・民事再生等に伴う財産評価
共同ビル・再開発事業に伴う時価評価
不動産証券化に関する鑑定評価
不動産取得費証明サービス
不動産取得費証明サービス
不動産の譲渡所得税の計算は以下の算式となります。
護渡所得=売却収入一(取得費＋讓渡費用)一特別控除額
譲渡所得×税率＝(不動産の)譲渡所得税
このうち取得費は購入時の売買契約書記載の売買金額を基本としますが、
- 売買契約書を紛失してしまった
- 先代からの相続であるため、売買金額がない
場合は、税務上概算取得費として売却収入の5%としで考えることが通常です。
しかし、この場合は譲渡所得税が高額になるため、当社では、取得費を意見書にて証明するサービスをご提供しています。
【不動産取得費証明サービスの着手可能要件】
- 取得に当たり、税務上の特例を利用していないこと
- 昭和50年以降に取得した不動産であること
- 売買契約書等が存在しないこと
- 不動産の購入先が身内や知人などの関係者でない第三者売買であること