相続した不動産はどう分ける？
4つの遺産分割方法と「代償分割」「換価分割」を不動産鑑定士が解説
相続財産に土地や建物などの不動産が含まれている場合、遺産分割をどのように行うかは非常に難しく、重要な問題です。
預貯金であれば、相続人が兄弟2人なら2分の1ずつ分けることも比較的容易です。しかし、不動産は現金のように簡単に分けることができません。
「実家を兄である自分が相続したいが、弟にはいくら支払えばよいのか」
「兄弟で不動産を共有しても問題ないのか」
「相続した不動産を売却して、売却代金を兄弟で分けたい」
このようなご相談は、不動産を含む相続では珍しくありません。
不動産の遺産分割には、大きく分けて①現物分割、②共有分割、③代償分割、④換価分割という4つの方法があります。
本記事では、不動産鑑定士の立場から、それぞれの方法の特徴と、特に実務上重要となる「代償分割」と「換価分割」について解説します。
●相続不動産の遺産分割方法には4つの方法がある
遺言がない場合、原則として相続人による遺産分割協議によって相続財産を分割することになります。
不動産の主な分割方法は、次の4つです。
①現物分割
②共有分割
③代償分割
④換価分割
どの方法が適しているかは、不動産の種類や利用状況、相続人の希望、他の相続財産の状況などによって異なります。
①現物分割…不動産そのものを分ける方法
現物分割とは、不動産そのものを物理的に分けて、それぞれの相続人が取得する方法です。例えば、広い土地を二つに分筆して、兄がA土地、弟がB土地を取得するようなケースです。
一見すると公平な方法ですが、実際の不動産では現物分割が難しいことも少なくありません。
土地上に建物がある場合はもちろん、土地だけの場合でも、間口、奥行、接道状況、面積、形状、用途地域などによって、単純に二つに分けられないことがあります。
また、面積を50％ずつに分けても、必ずしも不動産の「価値」が50％ずつになるとは限りません。
そのため、現物分割を検討する場合には、単に面積だけを見るのではなく、分割後のそれぞれの土地の市場価値まで考える必要があります。
②共有分割…一見公平でも将来の問題に注意
共有分割とは、一つの不動産について、兄2分の1、弟2分の1など、複数の相続人が持分を取得する方法です。金額だけを考えれば公平に見えるため、「とりあえず兄弟で半分ずつ登記しておこう」という結論になることもあります。
しかし、私は不動産鑑定や不動産コンサルティングの実務に携わる立場から、安易に不動産を共有状態にすることはおすすめしていません。弁護士や税理士など他の専門家からも、将来の紛争を防ぐ観点から、不動産の共有をできる限り避けるよう助言されるケースがあります。
例えば、兄弟3人でアパートを相続したとします。数年後に建物が老朽化し、兄は「大規模修繕して賃貸経営を続けたい」と考えても、弟は「そんなお金は出せない」、妹は「もう売却したい」と考えるかもしれません。
また、兄弟で相続した実家に兄だけが住んでいる場合、弟は「兄から適正な家賃をもらうべきではないか」「そもそも売却して現金化したい」といった事態が生じることもあります。
さらに共有者の一人が亡くなれば、その共有持分が次の世代に相続されます。
相続を繰り返すうちに共有者が増え、将来的には普段ほとんど交流のない親族同士で一つの不動産を所有することにもなりかねません。
共有不動産では、売却や有効活用などを行う際にも共有者間の調整が必要になります。資料でも、維持管理や入出金管理で紛争に発展する可能性、代替わりによって共有者が増加することなどを共有の問題点として整理しています。
そのため、相続の段階で共有を避けられるのであれば、以下で説明する③代償分割または④換価分割を検討することが現実的な選択肢となります。
③代償分割…不動産を残したい場合に有効
代償分割とは、一人の相続人が不動産を取得する代わりに、他の相続人へ金銭を支払う方法です。例えば、相続人が兄と弟の2人で、主な相続財産が実家だけだったとします。実家の適正な時価が1億円で、兄弟の相続割合がそれぞれ2分の1であれば、兄が実家を単独で相続し、その代わりとして弟へ5,000万円を支払う、といった方法が考えられます。
自宅や事業用不動産、先祖代々の土地など、「売却せずに特定の相続人が不動産を残したい」場合に有力な方法です。しかし、代償分割では非常に重要な問題があります。
それが、「その不動産の時価はいくらなのか」という問題です。
代償分割では「不動産の時価」を巡ってかなりに確立で揉めることになります。
先ほどの例で考えてみましょう。
不動産を取得して弟へ代償金を支払う兄としては、
「この実家はそんなに高くない。時価は8,000万円くらいではないか」と考えるかもしれません。
一方、代償金を受け取る弟としては、「最近この地域の不動産価格は上がっている。1億2,000万円くらいするのではないか」と考えるかもしれません。兄にとっては、不動産価格が低いほど支払う代償金が少なくなります。弟にとっては、不動産価格が高いほど受け取る代償金が多くなります。
つまり、代償分割では、不動産の時価について相続人間の利害が正反対になりやすいのです。
そこで一つの解決方法となるのが、不動産鑑定士による不動産鑑定評価です。
●代償分割で不動産鑑定評価を利用するメリット
不動産会社が行う一般的な「無料査定」と、不動産鑑定士が行う「不動産鑑定評価」は目的が異なります。売却査定は、「市場でいくら程度なら売却できそうか」を把握するうえでは非常に有用です。一方、遺産分割において重要なのは、単に売れそうな金額を提示するだけではなく、相続人全員に対して、その価格になった根拠を説明できることです。
不動産鑑定評価では、土地の立地条件、規模・形状、接道状況、建物の状態、市場における取引事例などの価格形成要因を分析し、適切な評価手法を適用して不動産の経済価値を判定します。
第三者である不動産鑑定士が、
「この不動産の適正な時価は○○円です」と根拠を示すことで、代償金を支払う側・受け取る側の双方が遺産分割協議を進めるための共通の基準を持つことができます。
特に兄弟姉妹間で不動産価格について意見が分かれている場合、客観的な不動産鑑定評価を取得することが、円満な遺産分割につながることがあります。
④換価分…不動産を売却して現金で分ける方法
もう一つの有力な方法が換価分割です。換価分割とは、相続した不動産を売却し、その売却代金を相続人間で分ける方法です。
例えば、兄弟2人で相続した不動産を2億円で売却し、諸費用等を精算したうえで、その金銭を遺産分割協議の内容に従って分配します。
不動産そのものを分ける必要がないため、相続人間の公平性を確保しやすいことが換価分割のメリットです。
一方で、換価分割には別の問題があります。
それが、「本当に適正な価格で売却できたのか」という問題です。
●相続不動産は「売却価格の決め方」も重要
例えば、兄が知り合いの不動産会社へ相談し、8,000万円で売却することを決めたとします。弟からすると、
「なぜその不動産会社なのか」「他社ならもっと高く売れたのではないか」「急いで安く売ったのではないか」という疑問が生じる可能性があります。
相続不動産の売却では、高く売ることだけでなく、「なぜこの価格、この買主に売却したのか」を相続人全員が納得できることも重要です。
そこで当社が換価分割の際にご提案する方法の一つが、限定入札による不動産売却です。換価分割では「限定入札」で高値売却を追求します。具体的には、売却条件を整理したうえで、購入能力がある複数の不動産会社や投資家等に同一条件で購入価格を提示してもらいます。
例えば、
A社 8,000万円
B社 8,500万円
C社 9,200万円
という入札結果になった場合、価格だけでなく契約条件や決済条件なども比較したうえで、売主にとって最も有利な買主を選定します。
この方法には、大きく二つのメリットがあります。一つ目は、複数の購入希望者を競わせることで、高値売却を追求できること。二つ目は、入札という客観的なプロセスによって、相続人間で売却価格について合意しやすくなることです。「複数社に同じ条件を提示した結果、この会社が最も高い価格を提示した」という事実があれば、兄弟姉妹にも売却価格を説明しやすくなります。
また、売却期限が決まっている場合には、入札要綱に売買契約や決済のスケジュールをあらかじめ設定することで、期限を意識しながら売却活動を進めることもできます。
当社では、売主側のアドバイザーとして、相続人全員の納得感を大切にしながら、高値売却を追求します。
●相続不動産は「評価」と「売却」の両方から考える
相続財産に不動産が含まれている場合、重要なのは単に「誰が相続するか」を決めることだけではありません。不動産を残すのであれば、いくらと評価するのか。
不動産を売るのであれば、どのような方法で、いくらで売却するのか。
ここまで考える必要があります。
西武不動産鑑定株式会社では、不動産鑑定評価と不動産売買仲介の両方を取り扱っています。
そのため、代償分割であれば、不動産鑑定評価によって適正な時価を判定し、相続人間の公平な遺産分割をサポートする。
換価分割であれば、限定入札などの方法によって高値売却を追求するとともに、相続人全員が納得できる売却プロセスを構築する。
という二つの方向からお手伝いすることができます。
当社は東京都中野区に所在し、中野区・杉並区をはじめ東京都内の相続不動産について、不動産鑑定評価、売却、不動産コンサルティング等のご相談を承っています。
「兄弟で相続した不動産をどう分ければよいか分からない」
「代償分割を考えているが、不動産の適正な時価を知りたい」
「換価分割で売却したいが、兄弟全員が納得する方法で高く売りたい」
「共有で相続しようとしているが、将来問題にならないか心配」
このような場合は、遺産分割協議をまとめてしまう前にご相談ください。
不動産鑑定士としての「評価」と、不動産会社としての「売却」。
西武不動産鑑定株式会社では、この二つの専門性を活かして、相続不動産の円満な解決をサポートします。
不動産のお悩みがございましたら、初回面談は無料ですので、カッコ内のお問い合わせフォームのリンク（お問い合わせ | 西武不動産鑑定 株式会社）または 03-4500-6270 にてお電話ください。